Loi Carrez
Le mesurage de votre logement implique une responsabilité forte pour le vendeur, le bailleur et le diagnoctiqueur, car la surface mesurée entre sous le coup de la loi dite «Carrez». Mieux vaut donc savoir différencier un bon mesureur d’un moins bon.
Réglementation en vigueur depuis le 19 juin 1997, la loi Carrez se traduit par l’obligation, pour les propriétaires immobiliers, de mentionner la superficie de leurs biens en cas de vente. Elle est relative aux textes de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ainsi qu’au décret d’application n° 97-532 du 29 mai 1997. Elle s’applique à l’ensemble des surfaces occupées par le plancher déduites de celles des murs et autres espaces « superflus » (cages d’escalier, embrasures de fenêtres et de portes, cloisons, marches, etc.).
Cette loi s’applique aux surfaces privatives ayant une hauteur supérieure à 180 cm et une superficie de plus de 8 m². Elle concerne également les lots de copropriété et prend en compte les maisons individuelles dans la mesure où celles-ci appartiennent à une copropriété horizontale.
La superficie Carrez
La superficie Carrez définit la surface privative mentionnée précédemment. En plus de ces particularités, des exceptions font mention d’une application de la surface privative aux espaces de moins de 8 m² (une chambre de bonne par exemple) en cas de cession portant sur un appartement composé de différents lots. Cependant, le calcul de la superficie Carrez ne prend pas en compte les garages (ou tout autre espace de stationnement), les caves et les espaces non-aménageables. Toutefois, relativement au logement, une véranda peut figurer dans le calcul de la surface privative si celle-ci répond aux exigences de la loi Carrez : être close, recouverte et disposer d’une hauteur de plafond d’au moins 180 cm.
Quelques exceptions
L’application de la loi Carrez apparaît comme une problématique rencontrée régulièrement dans les litiges immobiliers. Afin d’être considéré en tant que surface privative, un espace « habitable » doit en effet être construit en dur, être couvert, avoir une superficie supérieure à 8 m² et disposer d’une hauteur sous plafond de 180 cm.
Toutefois, les exceptions ne sont pas des cas isolés. Il arrive ainsi qu’une surface aménagée soit retenue dans la surface Carrez si les acquéreurs valident les travaux réalisés. Une cave transformée en espace habitable peut, de ce fait, être calculée dans la superficie d’un logement bien qu’elle ne soit pas incluse dans les surfaces privatives.
De la même manière, une mezzanine démontable ne doit pas être calculée tandis qu’une mezzanine en dur peut l’être si elle remplit les exigences de la loi. Au final, l’application de cette réglementation induit en erreur et donne naissance à des litiges post-vente relatifs au remboursement d’une partie du prix d’achat.
L’application de la loi Carrez
La loi Carrez porte sur les promesses unilatérales (contractées entre un vendeur ou un acheteur) de cession ou d’achat ainsi que sur les contrats de vente de lots ou de fractions de lot. Dans le cas d’une saisie immobilière, le mesurage n’est pas requis par la Cour de Cassation. Toutefois, cette démarche est requise en cas de doutes. Ainsi, certains juges l’appliquent de manière systématique avant la saisie de biens immobiliers.
Par ailleurs, un congé pour vendre n’autorise pas l’application de la loi Carrez et il en est de même pour un contrat de location. Dans ce dernier cas, la surface est définie par la loi Boutin et déterminée par chaque partie avant prise de possession du logement. La location autorise le locataire à modifier l’habitation et donc à en changer la superficie afin de la mettre aux normes de confort requises. Il en est ainsi lorsque celui-ci souhaite par exemple installer un élément de chauffage entrainant la diminution de la surface privative. Il est à noter que ce type de travaux est à la charge intégrale du propriétaire.
Litiges et remboursement
Dans le cas où l’acquéreur décèle un vice de forme dans la mesure de la surface privative (surface délibérément augmentée, erreur de mesure, espace non-aménageable pris en compte, etc.), il peut intenter une action pour annulation de vente. Il en est de même si la superficie du logement n’est pas mentionnée dans l’acte de vente. Pour être valable, l’annulation doit être enclenchée au cours du mois suivant l’acte authentique de vente.
Si la surface acquise est inférieure à celle affichée par le vendeur, l’acquéreur peut réclamer le remboursement de la différence auprès du tribunal au plus tard dans l’année qui suit l’acte de vente. Cependant, la différence remarquée doit être supérieure au 1/20e de la surface vendue, soit 5 % de la superficie déclarée et donne droit à un acquittement proportionnel à l’erreur (selon la loi du 10 juillet 1965). Dans le cas contraire (si le vendeur cède un logement de superficie supérieure à la valeur déclarée), aucune démarche de remboursement n’est envisageable. L’exactitude des mesures réalisées est de ce fait primordiale pour le propriétaire, car il apparaît comme le principal responsable en cas d’erreur décelée après la vente.
Le mesurage Carrez et garantie
Le propriétaire immobilier peut réaliser lui-même le mesurage Carrez. Par prudence, il est recommandé de faire appel à un professionnel et de faire certifier les mesures effectuées par acte notarié. Cela permet au vendeur de disposer d’une assurance en cas d’erreur décelée après la vente.
Toutefois, cette initiative apparaît comme superflue lorsqu’un défaut de mesure est réellement relevé. Le propriétaire ne peut rejeter la faute ni sur le professionnel ni sur le notaire (loi 1382 du Code civil). L’avantage donné à l’acheteur, même en cas de mauvaise foi, oblige bien souvent le vendeur à s’acquitter de la différence selon ses propres moyens. En effet, l’assurance du professionnel ne prend pas en compte ce remboursement puisque ce dernier est considéré en tant que trop-perçu et non en tant que la conséquence d’une erreur.
Le recours à un professionnel pour le mesurage Carrez ne fournit une réelle garantie que si celui-ci contribue au règlement de la différence de prix en cas d’erreur. Les notaires ont d’ailleurs réclamé à ce que les agents de mesure soient dans l’obligation de verser le montant du remboursement acquitté par le propriétaire en cas de situation semblable. Actuellement, la cour d’appel de Paris considère ainsi ce cas de figure comme un préjudice qui implique une réparation.