Surélévation appartement : le potentiel foncier des toits
Construire de nouveaux appartements qui pourront financer des travaux de rénovation de l’immeuble ou encore gagner en espace pour les propriétaires des appartements du dernier étage, la surélévation des immeubles présente divers avantages. Le tout est que la copropriété soit du même avis.
Réglementation : les avantages de la nouvelle loi Alur
Qui dit rehaussement d’immeuble dit espace supplémentaire et donc nouveaux appartements. L’opération consiste à densifier le tissu urbain des métropoles tout en tirant des avantages économiques.
Il s’agit de créer de la valeur qui peut par exemple financer des travaux de rénovation énergétique de l’immeuble. La copropriété disposera ainsi d’un budget qui peut être alloué aux travaux d’isolation énergétique et phonique. Ce levier innovant de financement des travaux de mise à niveau des immeubles allège les charges de la copropriété tout en s’inscrivant dans le cadre du développement durable.
L’extension par le toit permet également de lutter contre l’étalement urbain en optant pour le renouvellement urbain.
L’extension verticale permet, en outre, de répondre au déficit de logements que connaissent les centres des grandes agglomérations.
L’autre avantage est que les chantiers innovants de rehaussement de toiture permettent d’éviter les désagréments des chantiers classiques. En effet, propres, secs et rapides grâce à l’externalisation en atelier, les chantiers de rehaussement de toiture sont de moins en moins contraignants. Bâtir rapidement de nouveaux appartements sur le toit d’un immeuble existant sans grosses nuisances est désormais possible.
La loi Alur du 24 mars 2014 relative à l’urbanisme et l’aménagement des territoires s’inscrit dans le cadre de l’encouragement à l’extension verticale d’immeubles existants.
En préconisant des changements dans le plan local d’urbanisme (PLU), notamment en matière de hauteur maximale autorisée par rapport aux voisins, cette loi permet de gagner des mètres carrés qui valorisent le bien immobilier et permettent de dégager des gains que la copropriété emploiera à bon escient en travaux d’entretien de l’immeuble.
La loi Alur stipule que la décision d’entreprendre des travaux de surélévation de toiture en copropriété est prise à la majorité de tous les copropriétaires détenant les deux tiers des voix, lors de l’assemblée générale. Elle ne permet plus aux propriétaires des appartements du dernier étage d’opposer leur veto comme c’était le cas précédemment avec l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 61 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 stipule :
« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »
Toutefois, pour compenser la perte de valeur des appartements du dernier étage suite à la surélévation de toiture (les nouveaux appartements créés à l’issue des travaux deviendront les plus hauts et donc les plus recherchés), les dispositions de la loi Alur accordent aux copropriétaires du dernier étage la priorité pour acheter les nouveaux appartement crées.
En outre, la surélévation d’immeuble nécessite l’obtention d’un permis de construire. L’octroi de cette autorisation est soumis aux architectes des Bâtiments de France lorsque les travaux touchent les immeubles se situant dans des secteurs sauvegardés ou ayant un caractère historique
L’autre point à prendre en considération lors de surélévation d’appartements est que ces nouveaux espaces crées devront respecter la réglementation thermique 2012.
La surélévation de toiture est très rentable, notamment pour les copropriétés qui se situent dans les grandes villes. En effet, la forte densité engendre un coût élevé du m2 à la vente ce qui donne tout son sens à la surélévation. Le coût des travaux de rehaussement par mètre carré sont inférieurs au prix de vente de l’espace créé ce qui encourage de plus en plus de copropriétaires à s’inscrire dans cette démarche et à opter pour la surélévation par le toit.
Les coûts des travaux varient selon plusieurs facteurs dont la facilité d’accès à l’immeuble, la pente de la toiture ou encore l’état des murs porteurs de l’édifice. La moyenne se situe aux alentours de 4500 euros par mètre carré en incluant les travaux, les honoraires de l’architecte, les taxes et l’assurance. Un coût qui reste largement inférieur au prix de vente du mètre carré des nouveaux appartements créés par ces travaux. Autant dire que le rehaussement de toiture est un investissement rentable pour la copropriétaires.L’espace crée permettra de générer des revenus importants pour la copropriété.
Luter contre l’étalement urbain, contribuer à répondre au déficit de logements tout en dégageant un bénéfice qui permettra d’envisager des travaux de mise à niveau sur le plan énergétique, l’extension verticale est un excellent compromis qui séduit de plus en plus de copropriétaires.
Les différentes possibilités de rehaussement
Autant pour les appartements que pour tout autre bâti, une étude technique est indispensable afin de déterminer si les travaux d’extension par le toit sont possibles. Il s’agit de vérifier la solidité des fondations et des murs porteurs afin de déterminer si l’édifice peut supporter la surcharge générée par la surélévation. Plusieurs copropriétés optent pour les ossatures en bois dont le poids est moins important que les surélévations métalliques ou en béton. Ce type de rehaussement permet en outre un chantier propre avec très peu de nuisance.
Si l’immeuble ne peut supporter la surcharge, des travaux de renforcement peuvent être envisagés. Des travaux qui occasionneront des frais supplémentaires, mais qui ne compromettent pas la rentabilité de l’investissement au vu des prix de vente du mètre carré dans les centres des grandes agglomérations. Ces travaux seront l’occasion d’effectuer des rénovations et de consolider le bâtiment ce qui contribue à lui donner encore plus de valeur.
Pour ce qui est du déroulement des travaux de surélévation, plusieurs facteurs entrent en compte. Ainsi, pour les immeubles à toiture terrasse, l’enjeu concerne essentiellement l’étanchéité et les pentes d’évacuation de l’eau de pluie.
Pour ce qui est des immeubles à toiture à pans inclinés, les travaux commencent par une dépose de la toiture et de la charpente ainsi que par le coulage d’une dalle.
La surélévation de toiture peut se faire soit à travers une construction en dur (béton) soit à travers une construction en bois ou en métal.
La première alternative présente beaucoup d’inconvénients dont le poids important de la surcharge ainsi que les travaux bruyants et sales.
La surélévation en ossature bois permet d’éviter tous ces désagréments. En effet, cette technique présente des avantages considérables comme le poids, cinq fois moins importants que le béton, le temps du chantier qui se trouve réduit, ainsi que la souplesse du matériau qui permet une grande flexibilité architecturale.
Plusieurs niveaux de prix en fonction de la nature des travaux
Le prix d’une surélévation toiture varie selon l’état de l’immeuble, mais également du matériau utilisé et des finitions.
Ainsi, si vous optez pour une surélévation toiture en béton, comptez aux alentours de 6000 euros pour une dalle flottante de 10cm d’épaisseur sur sol plat et stabilisé d’une superficie de 80m2. La chape en ciment coûte dans les 5000 euros pour la même surface.
Le prix du ragréage pour 80m2 varie de 1700 euros pour un ragréage classique et 2100 pour un ragréage fibre.
Le budget des travaux doit également tenir compte de l’aménagement que vous souhaitez obtenir. À titre d’exemple, le crépi neuf traditionnel en façade coûte aux alentours de 60 euros HT/m2.
Comptez en moyenne 1000 euros pour une fenêtre neuve 2 vantaux (fourniture et pose) en pvc avec volet roulant intégré manuel.
Une fenêtre de toit compris H98 x L134 (type U04) en pin massif vernis avec double vitrage antichoc et isolation phonique et thermique munie d’une ouverture électrique télécommandée coûte près de 2000 euros TTC.