Surélévation toiture ou aménagement des combles ?

Pour gagner de précieux m² sans toucher à l’emprise au sol, deux solutions s’offrent à vous : la surélévation toiture ou l’aménagement des combles. Le choix se fait en fonction des caractéristiques de votre maison, de l’espace que vous désirez créer ainsi que du budget que vous comptez allouer au projet.

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1. Questions de faisabilité
2. A quel prix ?
3. Les enjeux
4. Les démarches administratives
5. Réduction d’impôt

Opération moins coûteuse et moins complexe que la surélévation de toiture, l’aménagement des combles permet de gagner de l’espace supplémentaire en minimisant les contraintes autant financières que techniques.
L’espace crée peut ainsi être aménagé selon vos envies en procurant plus de confort aux habitants de la maison et en valorisant votre bien immobilier. Il s’agit de transformer un grenier sombre en une pièce lumineuse et agréable à moindre coût avec des milliers d’idées décoration.

Aménagement des combles : une question de faisabilité

Pour pouvoir être aménagés, les combles perdus doivent répondre à quelques critères.

Hauteur sous plafond

L’aménagement des combles vise à vous donner plus d’espace et donc de confort. Pour ce faire, il est indispensable que la hauteur sous faîtage soit d’1,80 m au moins conformément à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Une hauteur avoisinant les 2m vous procurera plus de confort et un espace qui se prête à tout type d’aménagement : suite parentale, chambre d’enfant, bureau…
La hauteur sous faîtage varie sensiblement selon la pente du toit. Les parties les plus basses ne sont pas perdues pour autant et peuvent être utilisées comme espace de rangement.
Pour ce qui est de la pente du toit, les spécialistes sont formels, un aménagement des combles n’est pas possible, sans changement de toiture, pour les pentes inférieures à 35°. Une pente à 45° est idéale pour dégager un maximum de mètres carrés qui peuvent être aménagés selon vos envies.

Solidité du plancher

Le plancher doit être assez solide pour supporter la surcharge liée à l’aménagement. Tous les plancher en béton le sont (des planchers dits porteurs), l’intervention d’un professionnel est en revanche nécessaire pour vérifier la solidité d’un plancher en bois.
Outre la solidité, le plancher ne doit pas présenter des irrégularités. Dans le cas contraire, des travaux consistant à le mettre à niveau peuvent être envisagés. Il s’agit le plus souvent de réaliser un sol flottant. Pour ce faire, une chape sèche est fixée sur le plancher existant. Elle est ensuite recouverte d’un matelas isolant fait en laine minérale ainsi que de panneaux d’agglomérés ou plaques de plâtre. Un revêtement léger, le plus souvent parquet ou PVC, vient ensuite habiller le sol régulier.

Nature de la charpente

L’autre facteur déterminant de la faisabilité de votre projet d’aménagement des combles est le type de charpente.
La charpente traditionnelle : Composée de fermes, pannes et chevrons, la charpente traditionnelle se prête à merveille à l’aménagement des combles. En effet, outre l’espace dégagé qui permet de créer des pièces spacieuses, ce type de charpente dispose souvent d’un plancher ce qui réduit les travaux et les coûts.
La charpente industrielle ou fermettes : Composée de fermettes industrielles espacées d’environ 60 cm, la charpente industrielle nécessite des travaux plus complexes que ceux destinés à une charpente traditionnelle. En effet, il est nécessaire de renforcer la charpente afin d’enlever les fermettes et libérer ainsi de l’espace qui pourra être aménagé.
Dans le cas où les combles ne répondent pas à un ou plusieurs de ces critères, des travaux supplémentaires devront être entrepris. Il devient donc plus judicieux d’envisager une surélévation de toiture plutôt qu’un aménagement des combles. En effet, les travaux supplémentaires entraîneront des coûts supplémentaires d’où l’intérêt de rentabiliser votre investissement par la création d’un nouvel espace plus vaste. Vous pourrez en profiter pour entreprendre des travaux d’isolation par l’extérieur ce qui valorisera votre bien en plus de créer un espace important qui augmentera sensiblement le confort des habitants de la maison.

Aménagement des combles : à quel prix

Comme expliqué précédemment, chaque chantier d’aménagement des combles est unique autant par l’espace crée que par la nature de la charpente ou encore la solidité du plancher. En règle générale, le prix des travaux varie entre 700 et 900 euros par mètre carré, soit  70% de moins que le prix d’une surélévation toiture.
Ce budget varie également en fonction des finitions souhaitées. Ainsi si vous optez pour un revêtement parquet avec un ragréage fibré en raison de l’irrégularité du revêtement massif existant, comptez près de 1250 euros HT pour une surface de 50m2.
Comptez, en outre, près de 500 euros HT pour une fenêtre de rénovation 1 vantail ouvrant à la française et sans aucune option pour le vitrage. Une fenêtre neuve 4 vantaux oscillo-battants en PVC avec un verre anti-effraction, isolant acoustique et volet roulant électrique en PVC intégré coûte 1900 euros HT.
Vos estimations doivent également prendre en question le raccordement au réseau d’électricité ainsi qu’au réseau d’eau si vous comptez installer une salle de bain.
Les professionnels proposent généralement une formule où vous pouvez effectuer certains travaux par vous-mêmes en plus d’une formule clé en main. Comptez, en moyenne, entre 22000 et 32000 euros TTC pour une surface de 45m2 selon la première formule et de 40000 à 60000 euros TTC selon la formule clé en main.

Aménagement des combles : les enjeux

Le chantier d’aménagement des combles dure entre 2 et 3 semaines en moyenne. Dans le cas d’une charpente industrielle, une transformation de charpente est nécessaire et constituera la partie la plus importante du chantier. Viennent ensuite les lucarnes ou chiens-assis, l’isolation, les fenêtre, l’électricité, la plomberie et le chauffage.
L’éclairage : la lumière du jour constitue l’un des principaux enjeux d’un aménagement des combles réussi. Ainsi, la surface vitrée doit constituer 1/6 au moins de la surface habitable. Afin d’ouvrir l’angle d’éclairage au maximum, la fenêtre doit être haute à mesure que la pente du toit est faible.
L’isolation : l’autre enjeu majeur de l’aménagement des combles est l’isolation. Cette isolation se fait le plus souvent par l’intérieur (une isolation par l’extérieur est envisagée dans le cas d’une surélévation toiture). Cette solution économique consiste à appliquer deux couches croisées d’isolant avant de revêtir la toiture d’un écran pare-pluie à l’extérieur et d’une membrane d’étanchéité à l’intérieur.
Ces travaux d’isolation permettront de réduire au maximum votre facture de chauffage. Si la puissance de la chaudière est suffisante pour supporter le nouvel espace créé, il suffira de connecter le chauffage central dans les combles. Dans le cas contraire, vous pourrez vous contenter d’un radiateur électrique supplémentaire puisque la chaleur monte des étages inférieurs.

Aménagement des combles : les démarches administratives

Les règles d’urbanisme s’appliquent à l’aménagement des combles à partir d’une hauteur sous plafond de 1,80 m.
Ainsi, si la surface créée est inférieure à 20m², il vous suffira de déposer une déclaration préalable à la mairie. Lorsque cette surface dépasse les 20 m², il devient nécessaire d’obtenir un permis de construire.
Dans le cas où la Surface Hors Œuvre Nette de votre habitation excède les 170 m² après les travaux, le recours aux services d’un architecte devient nécessaire.
Il faut également une déclaration préalable pour la création de fenêtres. Les règles exactes qui régissent votre commune pour ce qui est du voisinage sont inscrites dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) disponible à la mairie. En général, la distance minimale est d’1,90m par rapport aux voisins en vue de face et de 60cm en vue décalée. Le droit de recours des tiers accorde aux voisins un délai de deux mois, après l’affichage du permis ou de la déclaration, pour contester les travaux.
L’aménagement des combles doit, en outre, être déclaré aux impôts locaux sous peine d’un redressement fiscal sur 3 ans de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Aménagement des combles et réduction d’impôt

Les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique donnent droit à la réduction d’impôt lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans.
En revanche, si l’aménagement entraîne une augmentation de la Surface Hors Œuvre Nette supérieure à 10%, les dépenses en isolation ne donnent pas droit à la réduction d’impôt car l’immeuble n’est pas considéré comme achevé depuis plus de deux ans.

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